文/廣州日報全媒體記者李天研 通訊員祝健軒
今年，廣州城市更新要沖刺1800億元以上固定資產投資的目標，如何充分發(fā)揮改造的疊加效應？廣州市住房和城鄉(xiāng)建設局創(chuàng)新“做加法”，將城中村改造與保障房籌建、“好房子”建設、建筑業(yè)轉型升級、落實“雙碳”行動相結合，實現(xiàn)“一改多得”，推動城市能級躍升、品質提升、產業(yè)升級。
近期，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設局開展“政策直通車”專項行動，推動“加法”落地，赴各區(qū)為主管部門、改造主體及相關設計單位開展政策宣貫10余場次，系統(tǒng)解讀城中村改造激勵政策、“四好”建設標準、保障性住房配建規(guī)范等多項核心內容，助力政策紅利精準直達市場主體。
改造+保障房：新來穗人員安居發(fā)展
廣州新市民、青年人群基數大，年均新增凈流入人口多。數量大、地段好、租金低的城中村出租屋，吸引了大量外來人口，發(fā)揮著事實上的住房保障作用。
但是，未改造的城中村普遍配套設施落后、環(huán)境臟亂，即便是完成改造、房屋品質全面提升的城中村，其供給結構仍與新市民、新青年的需求不匹配。廣州市住房和城鄉(xiāng)建設局收集3萬余份調研問卷發(fā)現(xiàn)：在供給端，改造后的村民安置房約2/3用于出租，以大戶型居多；在需求端，市場需求以60平方米以下小戶型為主。為破解需求與供給的錯配，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)動全國優(yōu)秀設計單位、專業(yè)整租運營團隊參與設計競賽，形成可推廣的優(yōu)秀案例，推動城中村和保障房融合聚變。
保障房“租商融合”的新業(yè)態(tài)模式，是廣州集思廣益之后，在城中村改造中開展的新探索。廣州市住房和城鄉(xiāng)建設局鼓勵引導村民和村集體，利用富余安置房建設保障性租賃住房，將原有戶型拆分為42.5平方米、28.3平方米的實用性戶型，降低租金總價，引入企業(yè)進行整租運營，結合底商裙樓完善社區(qū)配套，打造具有市場競爭力、可持續(xù)發(fā)展的“租住+商業(yè)+市場化運作”新業(yè)態(tài)模式。同時，通過“剛性任務+靈活抵扣”的保障性住房任務，激發(fā)屬地區(qū)政府的積極性。
村民與租戶的居住組團按照動靜分區(qū)、集中建設的形式設計，是新模式的一大亮點。羅沖圍片區(qū)城中村改造的6個安置地塊，率先試點新模式。按自住靜區(qū)（80—130平方米戶型）與租賃動區(qū)（40—75平方米戶型）分棟布局，保障村民居住獨立性與租客生活自由度。自住靜區(qū)通過特色風貌管控，“一村一韻”，維系原村民文化認同，強化空間識別性。商業(yè)裙房整體臨街布局，引導人流、車流在小區(qū)外環(huán)集散，化解居住品質與商業(yè)活力的空間沖突。
羅沖圍片區(qū)試點實施三維度分區(qū)設計策略，系統(tǒng)破解混合社區(qū)功能干擾難題，形成了城中村改造后社區(qū)“文化存續(xù)—品質提升—活力再生”的良性循環(huán)，已納入《廣州市城中村改造暨保障性住房、整租運營一體化設計導則》向全市推廣。
在海珠區(qū)、越秀區(qū)等中心城區(qū)的城中村改造項目，這一理念得到進一步升華。項目以安置地塊為載體，將總規(guī)劃超60萬平方米的復建安置房轉型為小戶型保障性租賃住房，形成規(guī)?；恼庖惑w化運營社區(qū)?！熬幼?產業(yè)+消費”生態(tài)圈的規(guī)劃理念得到進一步升級，不只在安置住宅地塊，在商業(yè)地塊、靈活地塊也同步落實租賃住房小戶型設計，注重居住與產業(yè)的有機融合，在留住鄉(xiāng)愁的同時留住產業(yè)。
廣州市海珠區(qū)康鷺片區(qū)城中村改造項目（資料圖片） 廣州日報全媒體記者吳子良 攝
不久的將來，村民獲得持續(xù)的租金收入，新市民住上“量身定做”的房子，運營由專業(yè)市場主體負責，優(yōu)勢產業(yè)在原地轉型升級，實現(xiàn)保障性住房的高質量規(guī)劃建設……新業(yè)態(tài)模式將實現(xiàn)村民、租戶、企業(yè)、產業(yè)等多方共贏，推動城市公共利益提升。
改造+好房子：安置區(qū)戶型迭代20輪
廣州通過城中村改造，打造生態(tài)宜居“好房子”安置樣板區(qū)，從“住有所居”邁向“住有宜居”。廣州市住房和城鄉(xiāng)建設局以建設“好房子”為目標推動城中村安置區(qū)建設，基于綠色生態(tài)發(fā)展和群眾對健康生活的切實需求，從用地與規(guī)劃、安全與耐久、舒適與健康、節(jié)能與環(huán)保、智慧與數字、運營與維護等維度設定指標，推動安置區(qū)全面按照“好房子”標準設計建造，滿足村民對美好生活的向往。
廣州在羅沖圍片區(qū)城中村改造項目中，以“好城區(qū)、好社區(qū)、好小區(qū)、好房子”的“四好”標準為核心，探索出一條城中村系統(tǒng)性更新的創(chuàng)新路徑。項目采取生態(tài)修復、文化再生、產業(yè)升級和智慧治理四大策略，實現(xiàn)從“生存型”空間到“品質型”社區(qū)的轉型，為全國城中村改造提供可復制的實踐經驗。
西臨珠江西航道、東瀕石井河的羅沖圍片區(qū)，將重構生態(tài)，改善石井河水質，擴大螺涌公園使之與改造地塊互相滲透，提升城市韌性，對建筑進行“光伏+綠化”屋頂改造，降低局部溫度，推動全部樓棟達到綠色建筑三星級標準（最高標準）。羅沖圍舊時盛產泮塘五秀，改造將重拾文化，打造“五秀文化”展示廳，重建松南書院，為城市留住鄉(xiāng)愁。
成功引入華為廣州研發(fā)中心的羅沖圍片區(qū)，將重塑業(yè)態(tài)，依托產業(yè)資源打造科技組團，配套商業(yè)中心、54班九年制學校和社區(qū)醫(yī)院，打造15分鐘生活圈，推動產城融合。在智慧治理方面，改造將實施數字賦能的全周期管理，建立設備運維、服務調度、數據決策、應急指揮四大中樞系統(tǒng)，配置無人機社區(qū)配送路線，住區(qū)設置屋頂停機坪。
聚焦“好房子”，羅沖圍片區(qū)安置房邀請村民參與設計，確?！叭嗣癯鞘袨槿嗣瘛?。戶型經過20輪迭代，實用率普遍提升約10個百分點，預留可變空間，提供更多靈活性與個性化選擇。小區(qū)園林與外部融合，營造公園里的小區(qū)、小區(qū)里的公園。
改造+智能建造：“像造汽車一樣造房子”
“智能建造與工業(yè)化建筑”產業(yè)已被納入廣州市“12218”現(xiàn)代化產業(yè)體系重點發(fā)展。廣州市住房和城鄉(xiāng)建設局將把握城中村改造的建設機遇，充分發(fā)揮應用場景豐富的優(yōu)勢，成為新技術新工藝落地實踐的熱土，培育“像造汽車一樣造房子”的建筑新高地。
廣州市住房和城鄉(xiāng)建設局已出臺政策，推廣使用智能建造與工業(yè)化建筑技術，明確新開工城中村改造項目必須拿出一定比例采用模塊化建筑建設，對新開工的保障性住房必須不少于一定面積比例采用模塊化建筑建設，保障性租賃住房、配售型保障房采用裝配化裝修，多場景、全方位培育產業(yè)發(fā)展。
羅沖圍片區(qū)首開區(qū)安置地塊項目將成為裝配式及智能建造試點，采用“單元模塊組合技術”方案。該方案應用豎向主體結構預制構件、裝配化裝修、集成廚衛(wèi)單元模塊等創(chuàng)新技術，可達到裝配式建筑AA級標準（裝配率76%—90%，僅次于90%以上的AAA級標準），具有技術成熟易于落地實施、結構安全可靠等優(yōu)點。
傳統(tǒng)的房屋建造，主要是現(xiàn)場人工澆筑，而“像造汽車”的一大特點就是工廠化生產。羅沖圍片區(qū)將在安置房試點引入的集成廚衛(wèi)模塊，全部由工廠自動化生產加工，運到現(xiàn)場連接安裝。相比傳統(tǒng)工藝，裝配式技術在工廠內實現(xiàn)精準制造，尺寸、風格和質量高度統(tǒng)一，有效提升住宅的整體品質與居住舒適度，打造安置區(qū)項目“四好”住宅。
項目建成后，將成為廣東省裝配式率最高的超高層裝配式鋼筋混凝土剪力墻結構住宅項目，也是全面采用裝配化裝修和集成廚衛(wèi)單元模塊的全裝配化裝修示范項目。
改造+綠色低碳：建筑垃圾變廢為寶
城中村改造不僅是空間重構，更是資源循環(huán)的實踐。廣州市住房和城鄉(xiāng)建設局指導各項目通過就地綠色處理方式，建筑垃圾將實現(xiàn)資源化利用。
越秀區(qū)瑤臺城中村改造項目針對建筑拆除產生的廢棄混凝土、樁基施工產生的廢棄渣土，制定全流程資源化利用方案。該方案計劃采用“拆除—破碎—回用”一體化作業(yè)模式，減少運輸與二次污染風險。一方面，將廢棄渣土通過流態(tài)固化土技術預拌處理，用于場地溶洞充填、基坑肥槽及管線溝槽回填，實現(xiàn)廢棄渣土能用盡用。另一方面，針對后期場地內混凝土路面拆除后的廢棄混凝土、樁基施工產生的廢棄渣土，制定了資源化利用方案，計劃采用移動式破碎機對廢棄混凝土進行水泥穩(wěn)定碎石混合料再生，用于項目的市政道路建設，實現(xiàn)“拆舊建新”閉環(huán)。
通過積極探索城中村改造與廢棄物再利用相結合的創(chuàng)新模式，建筑廢棄物全鏈條再生利用，項目預計減少外運垃圾量超5萬噸，再生建材使用比例達30%，為廣州市高密度城區(qū)改造探索綠色低碳新路徑提供示范樣板。
廣州圍繞城中村改造“做加法”，將充分發(fā)揮改造的溢出效應，提升市民居住品質，加快產業(yè)轉型升級，增強城市發(fā)展后勁。
(編輯： 廣州網 龍煜)
